台灣步入高齡化社會,不想年老後窮得只剩房子,
越來越多長者想利用房產籌措生活費用,
除了「以房養老」還有哪些選擇?風險又有哪些?
我因為常常要到安養中心陪母親,認識了一些老人家。
日前一位老人家突然問我,能不能幫她用名下的房子籌措一些資金,
她因為中風到機構來復健,每月要花不少錢,有坐吃山空之虞。
老人家說,她只有一個女兒,但根本不理她。
現在雖有甥姪輩幫忙留意相關辦法,卻因不了解,還是不知道該怎麼辦。
她問到方案 1 :辦理「以房養老」他們接洽了兩家銀行,
其中一家的房屋估值是 900 萬元,卻說 1 個月只能領 1 萬 6 千多元,
根本住不起安養中心。我幫她簡單算了一下,如果借款是 500 萬元,
以借期 25 年算,1 個月大約能提領 16,666 元,
可推想銀行是按這樣的金額和年期設算。
我建議老人家請晚輩再幫她多找幾家銀行問問,
銀行的承做金額可到估價的 7 成,以她現在 70 歲計,
年期如果縮短為 20 年,可領到 90 歲,
每月可領 26,250 元(900 萬元× 0.7 ÷ 20 年÷ 12 個月)。
我同時告訴她,以房養老並非把房子交給銀行,還是可以自己住,
如果搬回去住,利用月領金,加上已經在領的老人年金,
再去申請殘障補助,大概能請個外籍看護。
不過她說,25 年是銀行要求的。我的說明是,
以房養老的期限目前看來各銀行只說最長 30 年,
60 歲(含)以上就可辦理,最好多找幾家問清楚。
我同時提醒,每月領到的錢還要扣除應付給銀行的利息,所以會越領越少。
她說怎麼會這樣?我解釋,銀行給妳錢花用,
實際上是借錢給妳,當然要收利息。
是以每月可領金額按利率算出月息,
有些銀行是發給第一期就當月扣息,有些是下個月才開始扣息。
以前述例子來說,假定每月可領金額是 26,250 元,利率是 2.1%,
那麼每月應付利息為 46 元(26,250元×2.1%÷12個月)。
若當月扣息,第一個月領 26,204 元, 若次月扣息,第一個月領 26,250 元,
第 2 個月領 26,204 元。由於銀行按月給錢,等於向銀行借的錢會逐月增加,
須支付的利息也會逐月增加,以當月扣息為例,
第一個月領了 26,204 元, 第 2 個月則是領 26,158 元(2,6250元-46 元× 2),
第 3 個月領 26,112 元(2,6250元-46 元× 3),以此類推。
不過目前各銀行都設有付息上限,
就是每月所付利息不超過起始月領金額的三分之一,
也就是可領到起始月領金額的三分之二,
未付的利息就掛在帳上,等期滿或當事人去世時再收取。
以前述的例子來說,在逐月減少月領金情況下,
最低還是可領到 17,500 元。
晚輩幫她洽詢了方案 2以房子辦理抵押貸款,得款買高配息基金,利用利差取得每月可用資金。
我幫她以房子估值 900 萬元貸款 8 成、利率 2% 計,
如果貸款 20 年,每月本息平均攤還,月付金是 36,424 元;
若貸款 25 年,每月須付 30,518 元;若貸款 30 年,
月付金是 26,613 元。以 8 成貸款 900 萬元,
也就是 720 萬元去買基金,
若以較穩健的配息型基金年化配息率 4% 至 5% 計算,
每月配息有 24,000 元(720 萬元× 4% ÷ 12 個月),
或 30,000 元,根本不可能達成他們所希望的安排。
所以年化配息率須拉高,以配息率 10% 計,
每月約配息 60,000 元(720 萬元× 10% ÷12 個月)就有可能了。
老人家聽姪兒說,有家銀行可以做到扣除貸款應付本息,
每月還有 4 萬多元。
哇!那配息率還要更高才行。
我查了一下,確實有些以外幣計價(例如南非幣、美元)
的基金配息率可達 17% 以上,若以 17% 計,
每月可領到 10.2 萬元利息,再加計轉換為台幣可能的匯損,
每月剩餘 4 萬多元是大有可能。
問題是,能建議老人家這麼做嗎?這種高利基金確實誘人,
但我自己並不會拿錢投資,畢竟高報酬必定伴隨高風險。
我只能提醒老人家,請她的晚輩注意一下所選基金的淨值變動,
有些高配息基金為維持高息配發,會拿基金的資產分配,
使得淨值下降,等於是賺了利息賠了本金,如果加上市場因素,
造成基金虧損,有可能是表面上在領高息,實際上在賠錢。
取得比貸款(900萬元)更多的錢,同樣去買基金,
但不必攤還房貸的本息。
這筆錢用來租屋自住請看護,或繼續住安養中心均可,
以年化配息率 10% 來說,每月有 7.5 萬元配息,
除了必要花費,還有不少剩餘。問題是現在房子不好賣,
如果希望賣到 900 萬元,可能要拖很久。
3 個方案都各有優缺點。方案 1 要加上補助才不會捉襟見肘;
方案 2 若能規避高配息基金的可能風險,
確實能支付貸款本息又有足夠的錢花用;
方案 3 要看市場的臉色,有很大不確定性。
我建議宜多方比較,選擇較有利的安排。
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